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自前年開始，房地產市場遇冷，很多開發商將養老地產作為轉型的突破口之一，行業老大萬科更是堅定看好養老地產未來的發展。萬科有3大養老體系，社區嵌入式小型機構、城市養老服務綜合體、全齡化養老服務社區。本文和大家分享萬科社區養老是如何做的。

一、萬科社區養老的2個案例

先來看一個社區嵌入式養老的案例：

（一）上海萬科智匯坊社區養老中心

智匯坊養老服務中心位于上海萬科城市花園小區內，是萬科在2014年打造的一家社區養老設施。

1、為什么選在這個小區？

城市花園是萬科進入上海開發的第一個大型社區，于1994年建成，服務至今已逾20年。當年入住的居民，大多已經從中青年步入了老年，再加上他們的父母，這已經是一個65歲以上老年人占到30%的社區了。且部分老人處于空巢狀態，生活難以自理或缺乏家人照料。同時，城市花園作為老社區，缺乏相應的養老服務配套設施。

在這種情況下，選擇城市花園踐行養老服務，可以解決周邊老人的剛性需求。

于是智匯坊應運而生，在2014年10月4日重陽節那天正式開業。

2、如何處理與小區的關系？

智匯坊是由小區社區活動中心改建而成，最初，周邊居民不同意將這幢建筑改造成養老住宅。

他們的想法很簡單，改建為養老服務中心后，一定程度上侵占了社區居民的活動空間。另外，部分居民還對養老設施存在臟、亂、差的印象，認為救護車會經常出沒，影響自己的生活，甚至會影響房價。

經過與居民協商，智匯坊在活動中心內部空間中劃出了一部分，仍然作為乒乓球活動場地。

但是，在這家社區養老設施建成之后，得到了居民的廣泛認可，很快就住滿了，有些房型甚至還需要排隊等待入住。可見，周邊的社區居民對養老服務需求是很高的。

3、智匯坊服務人群有哪些？

智匯坊的設計師是來自同濟大學建筑與城市規劃學院的司馬蕾老師。智匯坊總建筑面積1250㎡左右，共2層。它不僅可以容納約40位日托老人，而且設有38床的入托老人居住空間（包括單人間10個，雙人間6個，四人間4個，目前入住35人）。

也就是說，智匯坊不僅提供日間照料的服務，而且還包括短期入住、長期入住的多樣化功能，可以滿足周邊社區中老人的不同需求。

日托老人和入住老人的生活空間有明確的區域劃分。

平面分區示意圖

4、日托老人區有哪些功能？

日托區包括多功能廳、餐廳、閱覽書法室、午休區和公共浴室等。

多功能廳是老人進行日常活動（包括看電視、聊天、做檢查等）的空間。老人們在這里齊聚一堂，熱鬧的活動場景不僅起到了對外的良好展示作用，而且利于激發老人們的生活積極性，保持他們的身心健康。

老人集中在多功能廳看電視

多功能廳旁邊的走廊上方設置了天窗，為空間內部提供了采光

公共空間的設置也考慮了喜動和喜靜兩類老人的不同需求。喜動的老人，以及需要護理的老人，可以集中在熱鬧的多功能廳進行活動。而喜靜的老人則可以選擇到較為安靜、獨立的閱覽室兼書法室進行讀書、寫大字等活動。

閱覽室為喜歡安靜的老人提供了讀書看報的空間

為了滿足老人的午休需求，智匯坊不僅設置了床位，而且在午休區配置了部分沙發，這在一定程度上起到了節約空間的作用。

午休區用簾布分割，空間集約

入住老人區采用向心式布局，8-10個居室圍合著中部的起居廳和餐廳，形成了組團化的居家氛圍。這種布局有利于組團中的老人進行交流、相互熟悉，形成大家庭的感覺，也利于護理人員集中照顧一個組團中的老人。

公共起居廳具有自家客廳的溫馨氛圍

老人在一起打牌，相互間很熟悉

（二）萬科幸福家智者公寓

與智匯坊開在萬科小區內不同，成都萬科幸福家智者公寓是全托服務的養老項目，并且走出了萬科社區，選址在市中心的一處商住樓里，并引入了全托服務。

萬科幸福家智者公寓的位置選址在天涯石北街156號，靠近成都市第二人民醫院，這里原來是一處商住樓，萬科將該辦公樓的第四、第五層租下來，重新裝修改造成了照護中心和智者公寓。

萬科幸福家智者公寓距離成都市第二醫院直線距離約500米，交通便利，且周邊社區成熟。

萬科幸福家智者公寓目前的總面積有1300平米，共有18個房間，分為單人間、雙人間、三人間和四人間，共有47個床位，在這里既接受長者的日托，全托，病后看護理療，還可以接收老人在家的居家看護，提供健康、醫療、康復、膳食、家政和跑腿各種服務。

三餐都是由專業的萬科的營養配餐中心提供，在一個專門的區域進行分餐、配餐之后送到每一位長者的手上。每天的菜單擺放在洗手池旁邊，由此培養老人飯前洗手，飯后漱口的好習慣。

這里每個房間都配有衛生間，但考慮到安全的問題，洗澡必須到公共浴室，全部都有單獨的隔間，實行預約制，會有專人陪護，如果有需求，甚至可以由工作人員幫助長者洗澡。

入住萬科幸福家智者公寓的老人，都將會配備一個智能手環，這個智能手環具有三大主要功能，其最主要的就是將長者的各類信息與智者公寓的看護人員以及老人的子女進行聯通共享，可以讓老人的子女在第一時間了解到父母的最新情況。

戴上智能手環，首先可以實現的是每天的血壓、血糖等測量數據可以實現數據庫上傳，并與老人子女的手機連接，讓其第一時間得到信息。

與此同時，老人還可以通過智能手環上的按鍵呼叫看護人員，看護人員第一時間可以定位到呼叫老人并提供幫助，而每次呼叫發生，老人的子女也能夠在自己的手機上得到通知，包括居家看護老人，也可以通過這個手環呼叫看護人員上門服務。

萬科幸福公寓有一套來自日本的可穿戴設備，通過穿戴這套設備，年輕人可以提前感受到年老后的身體機能狀態

另外，萬科幸福家智者公寓的看護理念并不是在幫長者完成一切日常活動，而是通過各種方式啟迪長者的自理能力，通過讓長者更多地實現自力更生，來獲得生活的自信和成就感。

二、萬科養老適老性設計細節

最后，來看看萬科設計團隊經過反復研究和推敲的適老化設計細節，簡直太細致，太有人性化了。

先從一把老年人專用的椅子說起，一把椅子都可以有很多細節，歸納一下大概體現在6個方面：

1.扶手圓弧處理，避免磕碰傷害

2.座椅墊經過特殊處理，比一般海綿硬度稍高；

3.避免老人坐下時左右不穩，增加左右扶手軟墊；

4.扶手處設計老年人放置拐杖的卡槽位置；

5.扶手設計成平面式，方便老人起身支撐；

6.椅子靠背設計成一字木質扶手，方便老人移動椅子，也方便老人走路時支撐。

那么，具體適老化設計體現在哪些方面？

1、智能化關懷產品

智能化關懷產品主要指專為老年人日常生活智能化管理而開發的系統，包含各種感應器和探測器，安防監控以及其他輔助設備。

老年公寓智能化系統

幸福家結合自身運營需要和特點，使用了兩種智能化關懷產品：

A.床頭應急呼救系統：當老人遇緊急情況，能夠方便觸按床頭緊急呼救按鈕，每層設置護士站，工作臺處的機器與戶內報警按鈕聯動，顯示發生緊急情況的位置，隨后工作人員會第一時間處理緊急情況，為老人提供照應。

床頭緊急呼救按鈕

B.老人行動感知探測器：老年人如廁次數會比較頻繁，而在衛生間發生跌倒等危險的概率會大于在其他功能房間，因此，我們在衛生間門口設計了人體感知探測器，根據設定的探測器感應間隔時間，識別屋內老人在衛生間內發生意外而不能行動或者在設定時間內沒有行動的情況，系統會自動收集信息發送到護士站，方便護理人員及時進行檢查，排除危險情況。

感知器設置位置

2、廚衛設施要點和細節

• 選擇更為安全的電磁灶作為加熱工具，讓老人遠離燃氣廚房的意外危險；

• 流線設計合理，節省操作時間；

• 地面采用釉面防滑地磚；

• 在廚房吊柜下方增加日光燈管照明，使操作臺面更明亮，方便使用；

• 柜門拉手選型及安裝合理，拉手造型圓滑，尺寸適當，便于抓握。

老年公寓廚房

3、浴室設計要點

• 扶手設置在老年人使用比較頻繁的地方，如馬桶、淋浴間等，水平與垂直扶手相結合；

• 在適當的位置設置緊急報警按鈕裝置，防止老年人在衛生間意外跌倒而不能得到及時救助；

• 淋浴間水龍頭應安裝在適當高度且方便調節水溫；

• 地面選用防水防滑地面鋪裝材料；

• 衛生間門選擇開關順暢的推拉門，門添加阻尼回彈功能，防止夾傷、碰撞等危險；

• 使用扳手式座便器，并具備智能潔身器，座便器旁邊設置扶手；

老年公寓浴室

4、居室和家具部品設計要點

• 老人起居室宜南向布置，為使老人能夠獲得充足的日照，方便老人種花植草，陽臺設置是不可少的；

• 床和寫字桌等家具邊角有特殊圓角處理，避免老人磕碰受傷；

• 衣柜抽屜設計成半開放式，便于記憶力不好的老人找到物品；

• 餐桌設計成四角圓弧，也是避免直角可能帶來的磕碰傷害，而將四邊做成內凹圓弧形，使老人坐下后雙手可以搭在桌面上，坐得更穩定，也防止老人打盹時滑倒；

• 家具上的軟包布進行了防火防水處理，坐墊海綿也做到加厚加硬。

老年公寓居室

5、公共區域適老化設計要點

• 走廊寬度應大于1.2米，考慮輪椅與行人并行的通過尺度；

• 墻面設連續扶手，高度850mm，且最好為圓形，方便扶握；幸福家采用了日本進口帶光觸媒功能的pvc扶手；

• 窗戶最大開啟角度為12-20度；

• 地面采用防滑材料，即使遇水也能夠起到防滑效果；

• 電梯設兩部，其中一部為擔架電梯，電梯與地面應無高差，方便輪椅出入；

• 電梯廳需要設置休息椅，方便老人等候電梯時休息或放置隨手物品。

老年公寓走廊

老年公寓候梯廳

三、小結

由以上案例，可以總結出萬科社區養老中心的4個特點：

1、規模不大，主要服務于業主

萬科社區養老中心規模都不大，一般只設置50個床位左右，可同時接納20位老人的日間照料及30位老人的短期托付。白天老人可以在服務中心接受照料服務，晚上可以與子女同住。而短期托付則更多是針對子女出差、旅游等情況，給老人提供全天候照顧。

2、盈利模式清晰，按月收費

進行日間照料服務的老人每個月收費2500元，進行托付照料的老人每個月收費4500-9000元不等，主要是依據服務的內容和所住的房間來決定。如果按照該中心滿員計算，若所有托付照料老人都選擇每月4500元標準，日間照料老人為每月2500元，則該中心每月營收185000元。

3、標準化經營，降低成本

萬科智匯坊通過外包餐飲保潔、兩人共用一間衛生間等方式，盡量降低運營成本，完成盈利目標。目前萬科已經在6個城市推進社區養老，準備標準化規模管理，連鎖經營。

4、發展養老產業鏈，尋求更多增長點

萬科養老中心可以依托于互聯網將其覆蓋周邊許多社區，服務內容也會不斷增加。比如萬科幸福家智者公寓主要提供24小時全托服務、日托服務、長者關懷、營養膳食等方面提供服務。除此之外，幸福家還提供居家改造、上門居家服務、照護服務、適老產品等等。未來許多的服務通過機構源源不斷輸出，可能會構成新的盈利模式。

養老地產在城市老齡化的進程中將會擁有越來越大的市場，但是如何下好養老這盤棋？萬科社區養老模式的探索，可能是一次不錯的嘗試。但在這嘗試背后，依舊有一些問題需要我們去持續關注、深入探討。